Approfondimenti

Le regole “Decreto mutui ipotecari”:
casa all’asta se si saltano 18 rate

Ultimo aggiornamento: 22 aprile 2016

Approfondimenti, In evidenza

Di Enrico Vallarolo

Sono all’esame delle Commissioni Finanze di Camera e Senato i pareri sul decreto mutui con le proposte di modifiche per disciplinare l’inadempimento che fa scattare la vendita diretta della banca. Arrivano dunque i “paletti” del Parlamento per disciplinare (e limitare) la vendita diretta della casa da parte della banca se il contraente non versa le rate del mutuo, con indicazione dei “correttivi” sui punti più controversi del decreto legislativo che recepisce la Direttiva Europea sui mutui ipotecari (2014/17/UE, consultabile su http://eur- lex.europa.eu/legal-content/IT/TXT/?uri=CELEX%3A32014L0017), al fine di garantire la massima tutela possibile per i consumatori, ormai segnati da un crisi economica strutturale che fatica a riprendersi.

Ecco cosa cambia con le modifiche in atto proposte dal Governo.

1. Sale da 7 a 18 il numero di rate che, in caso di mancato pagamento, faranno scattare per la banca il diritto a procedere esecutivamente con la vendita immediata dell’immobile.

Superato tale limite la banca può vendere l’immobile ipotecato senza ricorrere alle procedure di pignoramento. In particolare la modifica all’articolo (n. 120) del decreto legislativo prevede che, in caso il debitore sia inadempiente al pagamento di 18 rate di mutuo ipotecario, anche non consecutive, la banca possa procedere con la vendita dell’immobile senza passare per l’autorità giudiziaria.

2. Ciò significa che, dopo che siano “saltate” le 18 rate, la banca potrà mettere in vendita l’immobile e ritenere dal ricavato della vendita (entro 6 mesi) quanto le sia dovuto, riconoscendo l’eventuale eccedenza al debitore, qualora il prezzo di vendita fosse più alto. In caso il ricavato della vendita sia insufficiente il prestito per il debitore verrà comunque considerato estinto, senza che pertanto sopravviva in capo alla banca il diritto di ripetere dal debitore l’eventuale credito residuo, rimasto insoddisfatto in sede di esecuzione. E’ in ogni caso prevista la figura di un perito tecnico, in veste di soggetto terzo, al fine di garantire una valutazione il più possibile equa dell’immobile, più bassa rispetto a quelle di mercato ma superiore a quella prevista per le vendite giudiziarie in sede d’asta.

3. La procedura non è tuttavia di applicazione automatica: essa infatti si attiva solo su base volontaria e quindi previo accordo tra la banca ed il cliente, mediante stipula di una clausola specifica inserita nel contratto di mutuo: alla stipula del contratto (o anche successivamente quando il finanziamento è già in corso), cliente e banca potranno infatti convenire che, in caso di inadempimento, la restituzione o il trasferimento del bene oggetto della garanzia comporterà l’estinzione del debito. Una volta espressamente pattuita, detta clausola non potrà essere soggetta deroga alcuna. La banca non potrà dunque “condizionare” l’erogazione del mutuo all’inserimento nel contratto di credito della stessa clausola di inadempimento. Dal canto suo, il consumatore dovrà essere assistito da un consulente per poter valutare la convenienza o meno a sottoscrivere la clausola. E per il perito chiamato a stimare il valore dell’immobile viene chiesto al Governo di assicurarne l’indipendenza, attribuendone la nomina al Presidente del Tribunale. Non è prevista alcuna deroga al divieto di patto commissorio, vietato dall’articolo 2744 del Codice civile: pertanto, proprio come avviene ora, sarà nullo ogni patto con il quale si conviene che “in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore”. Sarà in ogni caso sempre possibile, alla stipula del contratto di mutuo, decidere di optare per il vecchio regime che impone alla banca di dare corso agli incombenti previsti dal Codice di procedura Civile in tema di esecuzione forzata (notifica dell’atto di precetto, notifica del pignoramento, deposito dell’istanza di vendita ed adempimenti successivi).

E’ importante precisare che la nuova normativa non ha efficacia retroattiva e non si applica ai contratti in essere, neanche nei casi di surroga. Essa avrà dunque effetto per i mutui che saranno contratti a seguito dell’entrata in vigore della nuova legge che recepirà la Direttiva Europea

4. La normativa non pare però essere esente da critiche. La nuove disposizioni aderiscono ai principi cardine della citata Direttiva Ue che, infatti, mira a dare tempi certi ai pagamenti: i normali tempi giudiziari sono infatti molto lunghi e raggiungono, in media, 7 anni: con le nuove regole – che, come abbiamo visto, consentono sostanzialmente di “saltare” il giudice – i tempi si accorciano notevolmente.

Il sistema bancario italiano ha grossissimi problemi con la riscossione dei crediti. Statisticamente, circa il 20 per cento del denaro erogato a mutuo dalle banche rientra nei cosiddetti  “crediti deteriorati”, cioè difficili se non impossibili da riscuotere.
In Europa, in media i sistemi bancari hanno meno della metà di questa quota di crediti deteriorati. Una delle ragioni di questa situazione è proprio la difficoltà che hanno gli istituti a prendere possesso delle garanzie che erano state messe a tutela dei prestiti erogati. L’obiettivo dichiarato delle banche e del governo è allora quello di garantire che con questo nuovo sistema il recupero dei crediti divenga più facile, permettendo alle banche di liberarsi di una parte delle loro difficoltà, con l’effetto però di attirare nel sistema italiano le società specializzate nell’acquistare e far fruttare questo tipo di crediti, mosse anche dall’innegabile appeal offerto dalla pressoché totale defiscalizzazione degli importi incassati dalle vendite forzose degli immobili.
Lo stabilisce l’articolo 16 del provvedimento di conversione in legge del decreto sulla riforma del credito cooperativo e la garanzia sulle cartolarizzazioni delle sofferenze: chi acquisisce gli immobili nell’ambito di vendite giudiziarie per poi rivenderli a un’acquirente finale paga un’imposta sostitutiva di appena 200 euro, contro la tassazione ordinaria del 9%. Una sorta di “regalo” a banche e speculatori, a fronte dell’ennesima “stangata” a detrimento di cittadini e consumatori.