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Fallimento dell’impresa e rischi per gli acquirenti di immobili in costruzione

Ultimo aggiornamento: 13 giugno 2013

Approfondimenti: Persona e proprietà immobiliare

A cura dell’Avv. Stefano Commodo

La crisi economica che sta affliggendo tutta l’economia occidentale ed in modo particolarmente aggressivo il nostro Paese, incide pesantemente sul settore delle vendite immobiliari, con gravi effetti ai danni dell’edilizia che risulta pressoché bloccata, sommando le negatività della crisi occupazionale con l’inaridirsi delle linee di credito, al momento riservate a settori più sicuri per le redditività delle banche.

Il fenomeno della crisi delle maggiori imprese edili è di tutta evidenza, con molte aziende anche di antica tradizione costrette a ricorrere alle nuove procedure di ristrutturazione del debito, quando non direttamente coinvolte in fallimenti.

Uno degli effetti più dolorosi di questa situazione è il danno a carico di famiglie e piccoli risparmiatori che vedono messi a repentaglio i propri progetti e quanto versato in acconto per acquisti che rischiano di finire nel nulla.

Nei primi nove mesi del 2012 si conferma una spirale in continua crescita delle procedure fallimentari per le imprese di costruzione con un +6,1% rispetto allo stesso periodo del 2011, che corrisponde a un +2% nell’aumento complessivo dei fallimenti nel complesso dell’economia. Secondo i dati Cerved Group, rileva la Direzione centrale e centro Studi dell’ANCE, nelle costruzioni, le imprese entrate in procedura fallimentare sono passate da 2.216 nel 2009 a 2.776 nel 2011, con un aumento del 25,3%. Complessivamente in tre anni i fallimenti nel settore sono stati 7.552 su un totale di circa 33 mila nell’insieme di tutti i settori economici e tutti sappiamo che i dati 2012/2013 risulteranno ancora peggiori.

Come è noto, il Decreto Legislativo n. 122 del 20 giugno 2005 ha introdotto delle norme finalizzate a limitare rischi per gli acquirenti di case in costruzione, ma l’esperienza pratica sta ora evidenziando i limiti di tale normativa, in particolare l’inefficacia del rilascio a cura del costruttore di una fideiussione a garanzia delle proprie obbligazioni: spesso tale fideiussioni sono rilasciate da soggetti del tutto inaffidabili o comunque inconsistenti dal punto di vista finanziario.

Va anche detto che non vi è alcun controllo da parte dell’amministrazione che rilascia la concessione edilizia sul fatto che il costruttore consegni effettivamente la fideiussione ai promissari acquirenti, mentre ci sono stati diversi casi di completa riqualificazione di immobili già costruiti – per esempio da industriale a residenziale – in cui per una interpretazione restrittiva del Dlgs. 122/2005 si è ritenuto che in tali casi il costruttore/venditore non fosse tenuto al rilascio della fideiussione.

In questo quadro, gli Istituti di credito hanno continuato a svolgere un ruolo non sempre cristallino, concedendo credito ad operatori spregiudicati o in difficoltà, garantendosi con ipoteche di primo grado a volte in concreto e consapevolmente ai danni dei risparmiatori/investitori.

Tale condotta delle banche è ormai ben nota e si espone a comprensibili “punizioni” come quella adottata dal Tribunale di Venezia (Decreto 10-5/26-7-2012 della Sez. Fallimentare) che ha affermato la nullità del contratto di mutuo fondiario e la conseguente reiezione della domanda di insinuazione al passivo fallimentare fondata su tale titolo, per il mancato rispetto della normativa obbligatoria in materia di mutui fondiari alla luce della normativa comunitaria, in particolare della Direttiva 2000/12/CE.

In questo quadro risulta urgente una modifica dell’attuale normativa, al fine di correggerne i limiti, introducendo una più concreta tutela per quei cittadini che con le proprie risorse finanziarie, e talvolta con quelle del proprio nucleo familiare, si siano impegnati per l’acquisto di una casa in costruzione – spesso prima abitazione – da imprese poi dichiarate fallite o sottoposte a procedure esecutive immobiliari.

Questi acquirenti rischiano infatti di trovarsi privati della possibilità di acquisire la effettiva proprietà della casa da loro acquistata, con la concreta possibilità di perdere anche il denaro versato in acconto per tale operazione, sia nel caso di fallimento del costruttore che in seguito alla eventuale revocatoria del contratto concluso con impresa successivamente caduta in fallimento, ovvero anche nel caso di incanto del bene oggetto del preliminare di acquisto disposto nelle more della costruzione.

Tre sono le situazioni più ricorrenti in cui gli incolpevoli cittadini possono essere coinvolti:

  • 1) si stipula il preliminare per l’acquisto di un immobile in costruzione ed il promissario venditore viene dichiarato fallito prima della stipula del definitivo rogito notarile.

    In tal caso, ove ne ricorrano i presupposti di legge, il Curatore del Fallimento può sciogliersi dal preliminare ed il promissario acquirente dovrà insinuarsi al passivo del fallimento per il recupero degli acconti già versati, con scarse possibilità di soddisfazione del credito vantato, in quanto non assistito dal privilegio. Ed è il caso più ricorrente, perché la tutela per gli acquirenti della “prima casa” introdotta con il combinato disposto degli artt. 72 e 72 bis L.F. e dell’art. 2645 bis del C.C. nella pratica è poco fruibile, perché da un lato i promessi acquirenti non conoscono tale opportunità e non la utilizzano, non ricevendo ovviamente alcuna informativa sul punto dal venditore, dall’altro difficilmente ricorrono le condizioni richieste dal n. 4 dell’art. 2645 bis C.C. per la efficace trascrizione.

    Chi si troverà a subire un fallimento in un simile caso e vorrà comunque comprare l’immobile, già oggetto del preliminare con l’impresa in bonis, dovrà quindi acquistare il cespite in sede di incanto, ove disposto nell’ambito della procedura fallimentare, versando nuovamente il prezzo per l’intero.

    Quanto già versato per l’acquisto molto difficilmente potrà essere recuperato dalla procedura fallimentare, poiché abitualmente nulla resta per i creditori non muniti di privilegio.

  • 2) il venditore viene dichiarato fallito nei due anni successivi alla stipula del rogito di compravendita dell’immobile.

    In tal caso, ove ne ricorrano i presupposti di legge, il rogito potrà essere sottoposto alla c.d. revocatoria fallimentare, ed anche in questo caso il cittadino dovrà insinuarsi al passivo del fallimento per il recupero di quanto versato come corrispettivo, con scarse possibilità di soddisfazione del credito vantato dalla massa fallimentare in quanto non provvisto di privilegio.

    Il cittadino a questo punto se vorrà ri-comprare la casa dovrà anche in questo caso acquistare il cespite in sede di incanto che sarà disposto nell’ambito della procedura fallimentare, versando di nuovo il prezzo per l’intero.

  • 3) dopo la stipula del preliminare o del rogito di compravendita, il promittente venditore o il venditore non provvede al frazionamento del mutuo, che sia stato concluso per finanziare la costruzione.

    In tal caso il promissario acquirente o l’acquirente dovrà quindi provvedere a proprie spese agli incombenti necessari per la cancellazione dell’ipoteca gravante sull’immobile a garanzia del mutuo stipulati dal promissario acquirente o dal venditore .

    I rischi ed in molti casi i concreti danni a carico di risparmiatori e famiglie rendono ormai il problema dell’acquisto di case in costruzione una vera e propria emergenza sociale a danno dei cittadini schiacciati tra l’incapacità patrimoniale delle imprese e le tutele a favore del sistema bancario.

    E’ quindi obbligatorio mettere mano alla modifica della disciplina vigente che non garantisce i valori costituzionali espressi dall’art. 42 Cost., ovvero la funzione sociale e l’accessibilità a tutti della proprietà privata, e dall’art. 47 Cost., secondo il quale la Repubblica incoraggia e tutela il risparmio in tutte le sue forme, valori che debbono ispirare una tutela dei cittadini più efficace di quella prevista dall’attuale normativa.