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Dopo settant’anni arriva la riforma del condominio

Ultimo aggiornamento: 13 giugno 2013

Approfondimenti: Persona e proprietà immobiliare

A cura dell’Avv. Valeria Albera

Nuove regole a partire dal 18 giugno 2013

La riforma del condominio

La legge 11 dicembre 2012 n. 220 ha introdotto rilevanti modifiche all’originario corpus normativo previsto dal Legislatore italiano, accogliendo definitivamente alcuni istituti non previsti originariamente (come il supercondominio) e recependo come norme orientamenti giurisprudenziali consolidati nel tempo: se, infatti, negli anni ’40 erano poche migliaia le famiglie che vivevano in condominio – e la normativa rifletteva questa situazione – oggi non è più così, atteso che la realtà condominiale coinvolge quasi la metà della popolazione italiana.

Le innovazioni modificano gran parte della parte degli articoli del Codice civile dedicate al condominio (dal 1118 al 1139 c.c.), oltre alle disposizioni di attuazione del Codice civile (dall’articolo 61 al nuovo 71 quater) e alcune disposizioni contenute nelle leggi speciali, riguardando anche prettamente tecnici (a titolo meramente esemplificativo, come la costituzione assemblea e validità delle deliberazioni, la convocazione assemblea, la rappresentanza in assemblea).

Più in dettaglio, ecco le undici principali novità che interessano amministratori e condomini:

  • 1. Nomina e revoca dell’amministratore (art. 1129 c.c. – art. 9 L. 220/2012): la nuova disciplina prevede che la nomina sia obbligatoria se i condomini sono più di otto; qualora l’assemblea non vi provveda, la nomina viene disposta dall’Autorità Giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dall’amministratore dimissionario. L’incarico ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale data: con la cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini, ed a eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi.

    La revoca può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea (con la maggioranza prevista per la nomina, oppure secondo le norme del regolamento condominiale) o dall’autorità giudiziaria su ricorso anche di un singolo condomino per mancata presentazione del conto di gestione o in caso di gravi irregolarità (in base alla nuova disposizione vengono – ad esempio – considerate tali l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore; la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea; la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini; qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva).

    Tuttavia, nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o in caso di mancata apertura del Conto Corrente intestato al condominio, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore.

    Da ultimo, al momento di accettare la nomina o in occasione del rinnovo, l’amministratore deve specificare analiticamente l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Rimarrà tuttavia, in via complementare al compenso pattuito, la facoltà dell’amministratore di ottenere dal condominio il rimborso previsto ai sensi dell’art. 1720 c.c. per le anticipazioni e il risarcimento dei danni che abbia subito a causa dell’incarico.

  • 2. Obblighi in capo all’amministratore (art. 1129 c.c. – art. 9 L. 220/2012): è stata introdotta la previsione di una serie di dati ed elementi che devono essere resi pubblici al fine di consentire al Condominio la valutazione delle qualifiche e dell’operato dell’amministratore.

    In particolare, è stato previsto l’obbligo – per l’amministratore che ne sia richiesto – di presentare una polizza per la responsabilità civile (i cui costi sono da porsi a carico del Condominio)a garanzia degli atti compiuti nell’espletamento del mandato, i cui massimali dovranno essere adeguati, in caso di lavori straordinari, all’importo della spesa deliberata dall’assemblea per l’esecuzione degli stessi.

    Altra novità è l’obbligo di far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio: ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

    Infine, è stato previsto l’obbligo – salvo espressa dispensa da parte dell’assemblea – di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è esigibile.

  • 3. Attribuzioni dell’amministratore (art. 1130 c.c. – art. 10 L. 220/2012): il nuovo testo dell’art. 1130 c.c. prevede – integrando il precedente – che l’amministratore debba altresì convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale e debba curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale e di quelli dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Inoltre, l’amministratore è tenuto fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.
  • 4. Requisiti necessari per la nomina dell’amministratore (introduzione art. 71 bis Disp. Att. C.c. – art. 25 L. 220/2012): La nuova norma prevede che, per poter svolgere il proprio incarico, l’amministratore abbia il godimento dei diritti civili; non debba essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; non debba essere sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive (salvo che non sia intervenuta la riabilitazione) e che non sia interdetto o inabilitato.

    Inoltre, il suo nominativo non deve risultare annotato nell’elenco dei protesti cambiari; deve aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado e deve aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

    Tuttavia, restando salvo l’obbligo di formazione periodica, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in assenza del diploma di scuola secondaria di secondo grado ed in assenza di formazione iniziale, a patto che sia stata svolta attività di amministrazione condominiale per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti l’entrata in vigore della legge.

    La perdita dei summenzionati requisiti comporta la cessazione dall’incarico: in tale evenienza, ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

  • 5. Attivazione del sito internet del condominio (introduzione art. 71- ter Disp. Att. C.c. – art. 25 L. 220/2012): su richiesta dell’assemblea, con deliberazione a maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio (con costi a carico dei condomini) per la consultazione ed estrazione di copia dei documenti previsti dalla delibera condominiale.
  • 6. Riscossione dei contributi – comunicazione ai creditori (art. 70 disp. Att. C.c. – art. 18 L. 220/2012): L’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino, i dati dei condomini morosi. Ad ulteriore garanzia e tutela dei condomini diligenti, il comma II prevede che i creditori non possano agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.
  • 7. Applicazione di sanzioni in caso di infrazioni al regolamento di condominio (art. 70 Disp. Att. C.c. – art. 24 L. 220/2012): Le sanzioni per le infrazioni al regolamento di condominio possono essere previste fino ad € 200 e in caso di recidiva fino ad € 800: le somme riscosse a titolo di sanzione vengono devolute al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.
  • 8. Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili (introduzione art. 1122-bis e ter C.c. – art. 7 L. 220/2012): in ordine alle installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, si prevede che i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze siano realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.

    Viene altresì riconosciuta la possibilità di installare impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinate al servizio di singole unità nel condominio, consentendone l’installazione sul lastrico solare, su ogni altra superficie comune idonea e sulle parti di proprietà individuale.

    Infine, è disciplinata anche l’ipotesi di installazione delle parti comuni di impianti volti a consentire la videosorveglianza: è tuttavia richiesto il voto favorevole della maggioranza degli interventi e almeno la metà del valore dell’edificio.

  • 9. Impianto di riscaldamento o condizionamento centralizzato (art. 1118 c.c. – art. 3 L. 220/2012): nella nuova formulazione dell’art. 1118 c.c., il comma IV prevede che il condomino possa rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato, se dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini (in tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma).
  • 10. Divieto di limitare il possesso o la detenzione di animali domestici (art. 1138 c.c. – art. 16 L. 220/2012): la vera novità, in relazione alle modifiche che verranno apprestate all’art. 1138 c.c., è l’introduzione dl divieto assoluto di limitare il possesso o la detenzione di animali domestici.
  • 11. Tutela delle destinazioni d’uso (art. 1117 quater c.c. – art. 2 L. 220/2012): il nuovo art. 1117 quater prevede che in caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.

Critiche

Secondo i primi commentatori della riforma, con la nuova legge e le modifiche che questa ha apportato alla normativa vigente, si litigherà di più. La riforma – pur con i suoi lati positivi – ha comunque cancellato decenni di Giurisprudenza e travolto prassi ormai consolidate, in particolare sui cambi di destinazione d’uso delle parti comuni. Se prima il cambio di destinazione era (per orientamento costante) considerato un’innovazione, e richiedeva un quorum più basso, ora – con l’introduzione dell’art. 1117 ter c.c. – vengono richiesti quorum maggiori.